估值性价比逐渐显现公募REITs指数九连涨

在全球资本市场震荡之际，国内小众产品公募REITs这边却风景独好。

8月7日，公募REITs市场继续放量上涨，40只公募REITs全部实现上涨，博时蛇口产园REIT、华夏和达高科REIT等5只公募REITs单日涨幅超3%。中证REITs全收益指数大涨1.33%，实现九连涨，可谓涨势如虹。

中证REITs全收益指数年内涨幅扩大至12.85%，成为年内表现最好的一类公募产品。具体来看，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、博时蛇口产园REIT年内涨幅均超30%，红土创新深圳安居REIT、富国首创水务REIT等6只产品年内涨幅超20%。

“随着无风险利率持续下行，近期10年国债收益率一度突破2.1%，公募REITs高分红优势继续放大，估值性价比显现。”中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉对证券时报记者表示，叠加资产荒的背景，全市场缺资产和缺收益，市场“横久必破”，资金先后选择稳定的板块，比如保障房和超跌板块，比如产业园继续往上突破，近期消费板块也是受益于下半年宏观政策取向对扩内需的支持。在“基本面修复+利率下行”的核心逻辑下，估值比价和优质资产突破历史新高。

中欧基金基金经理桑磊认为，公募REITs是资产类别的有效补充，添加到投资组合里能适当降低组合整体的波动性。拉长时间来看，与股市、债市的相关性都不是很强，能走出自己的独立行情。此外，随着总规模的扩大、上市公募REITs数量的增多，公募REITs资产有望受到越来越多资金的关注，配置价值愈发显现。

值得注意的是，市场情绪带动下，REITs市场的交易量也持续放大，8月7日交易额达到了6.11亿元，为3月8日以来新高，换手率1.09%，为4月29日以来新高。全球资本市场持续震荡，资金却在逆势涌入公募REITs，其背后不排除机构资金进场买入。吴进辉指出，据初步了解，主流的机构包括保险、理财、券商自营等或都有参与，还有部分散户资金。另外，近期债券型投资者受限于央行指导大行卖债影响，部分资金也有可能流入公募REITs市场。

今年公募REITs有不错表现，不少市场人士表示行情表现超出预期，这种行情能否持续？吴进辉认为，当前市场行情单个标的涨幅较多，交易额放量还不算极致，可以跟踪交易额的变化。机构投资者切勿盲目追高，考虑到市场规模和流动性，难以快进快出，要注意适当优化仓位和止盈。按照大拇指法则，大涨的背后往往止盈诉求比较大。谨记市场前两年的暴涨暴跌，随时做好风险管理。

展望公募REITs后市表现，桑磊认为，近期国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金项目常态化发行的通知》，市场对公募REITs新发和扩募提速的预期有所增强，随着公募REITs总市值的扩大，配置价值或将逐步提升，有望吸引增量资金流入。但同时，对各投资机构的资产研究能力也提出了更高的要求。

吴进辉维持公募REITs震荡走牛的观点，可逢低买入，关键是考核底层资产的稳定性和成长性，策略上可以加大配置龙头，把握消费板块的机会和可能的政策红利。