东方网记者柏可林1月11日报道:1月11日，仲量联行发布“2023年第四季度上海房地产市场回顾与展望”，并对2024年市场走向进行预测。数据显示，2023年四季度，上海商业地产市场继续巩固复苏态势，为2024年市场的持续修复奠定坚实基础。展望2024年，大量新增供应入市，加之部分行业租户仍保持较为谨慎的租赁策略，市场依然面临挑战。但在各类支持性政策的助力下，仲量联行预计上海商业活动及市场情绪将继续保持稳中向上的态势。
办公楼市场:带看量及问询量有所回升
四季度上海办公楼需求缓慢复苏，净吸纳量录得99,000平方米，全年净吸纳量为381,700平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示:“尽管四季度带看量有所增加，但租户仍持保守的租赁策略，续租仍为大多数租户的选择。”
与此同时，租金下行促使部分乙级办公楼租户搬迁升级至甲级办公楼。由于今年租户普遍采取成本节约型策略，中央商务区全年净吸纳量录得24,700平方米；非中央商务区全年净吸纳量录得357,000平方米。从需求行业来看，内资金融和专业服务企业保持稳健，传媒企业继续寻找租赁机会。
展望2024年，仲量联行认为市场将持续稳步复苏。更多经济刺激性政策有望拉动办公楼租赁需求，随着企业重振信心，新增带看量将有望落地转化为新的租赁需求。尤其在全市租金下行阶段，部分租户的升级需求有望得以释放。然而市场仍面临供应压力，受此影响整体市场租金预计短期内仍将下行。
零售物业市场:多个零售业态租赁需求复苏
四季度上海消费市场持续复苏，零售物业租赁势头保持稳定。第四季度上海优质零售物业净吸纳量为26.8万平方米，全年累计净吸纳73万平方米，超过疫情前的2019年全年的61万平方米净吸纳量。
仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，“2023全年多个零售业态都迎来租赁需求的复苏，其中较为活跃的有运动服装和装备、香水香氛与美妆护肤、瑜伽普拉提等精品健身塑型场馆、儿童娱乐场、饮品及烘焙店等。“
仲量联行预计2024年核心商圈供应有限，租赁需求稳定回升，尤其是来自运动服饰与装备，美妆香氛和餐饮等品牌的需求。2024年将有更多国际精品运动品牌及化妆品牌在上海开出首店。核心商圈供应有限，租赁需求稳定回升将有助于空置率进一步下降。就非核心商圈而言，2024年将迎来10个新项目入市，市场整体入驻率和租金或将继续面临挑战，项目之间表现将进一步分化。
物流地产市场:全年新增供应创新高
2023年四季度上海物流地产净吸纳量上升至23.4万平方米，全年净吸纳量共录得49.7万平方米。尽管四季度有两个大型新项目完工入市，但得益于较为活跃的租赁需求，整体空置率环比仅微涨0.1%至15%。不同子市场的表现进一步分化，其中，在新增供应较为集中的金山和宝山子市场，空置率出现不同程度上升，整体租赁需求仍由第三方物流企业主导。
第四季度共有两个新项目竣工入市，总建筑面积达28.5万平方米，上海物流地产市场全年新增供应超过100万平方米，创下年度新增供应的最高记录。大量新增供应的集中入市使得不同子市场的租金表现出现进一步分化。
不过，2023年创纪录的新增供应也抑制了整体租金增长。四季度，上海物流地产租金环比微涨0.1%，同比上涨1.0%，达到人民币1.57元每平方米每天。仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示:“在新增供应持续放量的子市场，部分业主为了回填空置面积而提供了更灵活的租金”。
仲量联行认为，2023年创纪录的新增供应高峰预计将持续，2024年上海物流地产市场的新增供应将进一步增长至160万平方米。大部分新增供应将集中在上海西部的子市场，与此同时，包括奉贤和临港等子市场预计也将迎来新项目竣工入市。国内经济刺激措施和全球经济的复苏预计将进一步带动消费和物流地产相关需求。然而，由于2024年新增供应仍将处于高位，因此租金增长预计将持续承压。
住宅市场:楼市优化政策将助力成交企稳回升
购房者对楼市普遍仍持观望态度。即便近期供应放量，四季度上海一手商品住宅成交量环比仅上升1.0%至199万平方米。2023年全年一手商品住宅成交面积录得922万平方米，同比下降10.3%。
为提振市场信心，上海于2023年12月进一步调整优化楼市政策，通过下调首套房及二套房的最低首付比例和贷款利率，降低居民购房门槛和房贷利息负担，推动刚性和改善性购房需求加速释放。同时，上海通过调整“普通住宅”的认定标准提高了“普通住宅”的覆盖面，使更多二手住房交易享受优惠税收政策。
四季度开发商普遍加快推盘节奏以冲刺销售业绩指标，商品住宅新增供应迎来放量。四季度上海一手商品住宅新增供应录得330万平方米，环比上升38.2%。2023年全年新增供应量录得1,027万平方米，较2022年全年新增供应量下降11.0%。高端住宅市场方面，四季度共录得四个高端住宅项目合计900套房源入市，平均售价在人民币13万元至人民币14万元区间内。
仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“近期上海楼市政策的优化将有效降低购房门槛和购房成本，有利于重塑购房者置业信心，进而推动上海一、二手商品住宅市场成交势头于2024年企稳复苏。”预计高端一手住宅价格将继续小幅稳步上升，而高端二手住宅价格在短期内或将继续下探。随着新政效力在2024年逐渐显现，二手房成交量有望复苏，进而带动高端二手价格止跌企稳。
投资市场:大宗交易成交总金额较去年同比增长12.6%
2023年上海大宗交易成交总金额为941.2亿元，较去年同比增长12.6%。在市场经历过几次挑战之后，年末市场成交迎来翘尾，强势回归。2023年上海第四季度成交总金额达460.5亿元人民币，占据全年49%的份额，四季度成交量较去年同比增长74%。
2023年，办公板块继续保持领先地位，占全年总成交金额的27%。紧随其后的是产业园区和综合体项目(19%)，反映了市场对多元化综合型项目的需求。含居住功能的资产受市场青睐，成交金额占总金额的22%。与往年相比，含居住功能的资产类型增多，包括公寓、住宅、酒店及康养等面向各年龄段和不同居住需求的产品类别。此外，多个万达广场的成功交易为零售物业资产带来了流动性，反映了投资人对该类资产的信心。随着6支消费基础设施REITs的成型，预计将有更多资本入市。
虽然投资型买家在2020年和2022年表现出谨慎态度，但其占比在2023年回升至71%，反映了上海投资市场的逐渐复苏和成熟。国内投资人逐渐成为主导力量，今年其占比创纪录达到94%。
仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示:“近几年，投资市场经历了显著的变化，国内投资人逐渐成为市场主力，展现出对本土市场的信心和乐观态度。同时，随着REITs市场的持续扩容和生态的逐步完善，预计2024年上海投资市场稳定性将进一步提升，继续保持活跃态势。”
酒店市场:旅游市场升温、入境人数增长，助力高端酒店业恢复
国内旅游市场持续升温，且每月国际旅游入境人数保持快速增长趋势，共同助力上海高端酒店业的恢复。上海在10和11月份分别接待了42.3和47.8万名国际游客，各自恢复至2019年同月的49%和57%。每月的国际游客恢复率不断上升。1-11月共接待320万名国际游客，恢复至2019年同期的39%。
截至2023年11月，高端及以上酒店的日均房价比去年同期增长27.1%至1,050元，入住率增长了25.7个百分点至67%，每间可出售客房收入则增长105.7%至706元。与疫情前的2019年同期相比，2023年1-11月高端及以上酒店的每月可售房收入恢复90%，日均房价恢复96%，入住率恢复93%。
仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示:“国内需求以及境外需求市场的恢复产生积极的影响。此外，随着越来越多入境政策的放宽，预计2024年酒店市场会有更强劲的恢复。”
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